L'IMMOBILIER
À MARRAKECH

Oui, sans restriction de nationalité. Le Maroc permet aux étrangers d'acquérir la quasi-totalité des biens immobiliers en pleine propriété, sans nécessiter de permis de résidence. Seuls les terrains agricoles et les zones militaires sont exclus. Le cadre juridique est inspiré du droit français, ce qui le rend familier et rassurant pour les acheteurs européens. Chez BAYS, nous accompagnons régulièrement des acheteurs français, belges, espagnols et britanniques à chaque étape de leur acquisition.

Pour un bien existant (ancien), prévoyez entre 6% et 7,5% du prix de vente en frais d'acquisition : droits d'enregistrement (4%), conservation foncière (1,5%), honoraires du notaire (1 à 1,5%), timbres et frais divers (environ 0,5%). Pour un bien neuf, la TVA à 20% est généralement incluse dans le prix affiché. Les frais d'agence immobilière sont à part et s'établissent en général autour de 2,5% HT de chaque côté. BAYS vous communique tous ces chiffres en toute transparence avant toute décision.

Le processus se déroule en quatre étapes claires. 1. Compromis de vente : une fois le bien choisi, un compromis est signé avec un acompte de 10% du prix. 2. Vérification notariale : le notaire contrôle le titre foncier, l'absence d'hypothèques ou de litiges, et les autorisations de construire. 3. Acte de vente : signé devant notaire, il transfère la propriété. 4. Enregistrement : le titre est inscrit à la Conservation Foncière, vous offrant une propriété inattaquable. Le délai moyen entre compromis et remise des clés est de 4 à 8 semaines.

C'est l'une des questions les plus importantes avant tout achat à Marrakech. Un bien titré est enregistré à la Conservation Foncière marocaine : son propriétaire dispose d'un titre foncier officiel et incontestable, équivalent au cadastre français. Un bien en melkia repose sur une propriété coutumière non titrée, documentée par des actes adoulaires traditionnels. Ce type de bien comporte des risques juridiques sérieux, notamment en cas de litiges familiaux ou de frontières contestées. BAYS ne commercialise que des biens titrés ou en cours de titrage avec garanties.

Marrakech offre des rendements parmi les plus attractifs du bassin méditerranéen. En location saisonnière, un appartement ou une villa bien placé génère entre 8% et 12% de rentabilité brute annuelle. En location longue durée, les rendements se situent entre 5% et 8% selon le secteur et le type de bien. La Coupe du Monde 2030 et le développement des infrastructures (LGV, extension de l'aéroport) soutiennent une valorisation continue. Ces chiffres restent bruts : comptez 15 à 25% de charges selon le mode de gestion choisi.

Les étrangers résidents au Maroc peuvent accéder au crédit immobilier auprès des banques marocaines, avec un apport minimum de 20 à 30% et des taux oscillant entre 4,5% et 6% en 2026. Pour les non-résidents, le financement se fait le plus souvent sur fonds propres ou via un crédit contracté dans le pays d'origine. Un point essentiel : faites transiter vos fonds d'achat via un compte en devises convertibles ouvert dans une banque marocaine. Ce passage est obligatoire pour pouvoir rapatrier le produit de votre revente future sans blocage administratif.

Chaque quartier répond à un profil d'usage différent. Guéliz (12 000 à 18 000 MAD/m²) est idéal pour la résidence principale et la location longue durée : tout se fait à pied, les expatriés y vivent bien. Hivernage (18 000 à 30 000 MAD/m²) est le quartier prestige, parfait pour un investissement patrimonial de standing. La Palmeraie (15 000 à 25 000 MAD/m²) convient aux villas avec piscine et résidences secondaires luxueuses. La Médina offre des riads à fort potentiel locatif saisonnier. Targa, Agdal et Route de l'Ourika proposent les meilleurs rapports qualité-prix pour les appartements neufs à vocation locative.

La plus-value réalisée lors de la revente est soumise à la Taxe sur le Profit Immobilier (TPI) : 20% pour les immeubles bâtis (appartements, villas, riads), 30% pour les terrains urbains non bâtis. La plus-value est calculée sur la différence entre prix de vente et prix d'achat réévalué, après déduction d'un forfait de 15% pour frais d'acquisition et des travaux justifiés. Des exonérations existent : résidence principale occupée plus de 6 ans, cession entre membres directs de la famille, ou si le prix est inférieur à 140 000 MAD.

Chaque bien que nous publions a été visité, inspecté et vérifié par notre équipe. Nous contrôlons le titre foncier, l'état technique réel, l'historique locatif et la réactivité du propriétaire. Nous vous accompagnons chez le notaire, nous expliquons chaque clause, et nous restons joignables après la signature. Pour les acheteurs à distance, nous gérons également l'intégralité de la mise en location après acquisition. Notre valeur n'est pas dans l'annonce que vous voyez, elle est dans ce que vous ne pouvez pas voir seul — et que nous avons déjà vérifié pour vous.